طريق التسجيل العيني للعقار. نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية هو أحد الأنظمة المعتمدة من قبل حكومة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية ،كطريقة يتم وصفها وتحديدها على وجه الخصوص ،وليس كمالك لها ،مما يحد من المنازعات المتعلقة بالعقار.
الوحدات العقارية وتعمل على ضمان إنشاء حقوق الملكية إلى حد كبير دون الحاجة إلى رفع دعاوى قضائية. وكانت دعاوى إثبات الملكية تثقل كاهل القضاء السعودي ،ويعمل النظام على تقوية المواقف القانونية لأصحاب هذه الوحدات.
نظام التسجيل العيني للعقار
نظام التسجيل العقاري هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم ملكية العقارات ،وكذلك من أجل التعرف على العقارات وتسهيل التعامل معها. قبل التعرف على نظام التسجيل العقاري ،يجب التعرف على أنواع التسجيل العقاري المعمول بها حاليًا ضمن الأنظمة التشريعية. يوجد في العالم نوعان من الأوراق:
- الأول: لتسجيل الممتلكات الخاصة بك ،يجب عليك إجراء تسجيل شخصي. ومع ذلك ،من خلال القيام بذلك ،يتم تسجيل الحقوق الناتجة عن الملكية بأسماء الأشخاص وليس باسم الممتلكات نفسها مما يؤدي إلى العديد من النزاعات والمشاكل المتعلقة بالمسائل القانونية الناشئة عن عدم تحديد هوية الممتلكات. وهذا يجعلها غير معروفة في حد ذاتها لأنها تُعرف باسم مالكها بدلاً من اسمها. أدت طريقة تسجيل الأراضي هذه إلى العديد من المشاكل ،لذلك تخلت عنها معظم البلدان ولم تعد قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
- الثاني:بدأ التسجيل العيني في أستراليا قبل منتصف القرن التاسع عشر ،واستمر استخدامه لفترة طويلة ،ولذلك تم تأسيسه كنظام موثوق به تجنب العديد من المشاكل. بعد أن طورت البلدان أنظمتها الخاصة على أساس العادات المحلية ،انتشرت هذه الطريقة على نطاق واسع.
في الدول التي كانت تعمل بنظام التسجيل العقاري: المملكة العربية السعودية التي أنشأت نظام التسجيل العيني عام 1423 هـ ،بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 42 وتاريخ 2/9/1423 هـ ،و مرسوم سلطاني رقم م / 6 صادر بتاريخ 1423/11/2 هـ.
ينظم القانون أحكام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية. ويحدد موضوع هذا النظام ،وكذلك القواعد التي تقصدها إجراءات السجل التجاري هذه ،والتي تنفذها وزارة الشؤون البلدية والقروية بالتعاون مع وزارة العدل لتوثيق وتسجيل العقارات ،كما وكذلك المستندات المطلوبة لتسجيل الوحدات العقارية في السجل العقاري والسندات والشهادات والجزاءات. لن يلتزم الموقعون بأحكام النظام.
مميزات نظام التسجيل العيني للعقار
نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل فيه معظم الدول ،لأن هذا النظام تمكن من توفير أقصى ما توفره الأنظمة القانونية من حيث الحماية العقارية للممتلكات وصاحبها ،كما يساعد على توفير الحماية القانونية للمعاملات التي تتم على الممتلكات ،مما يؤثر بشكل إيجابي على الثقة في السوق.
أما عقارات الدولة التي يترتب عليها زيادة الطلب على المساكن فيها ،على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا المجال ،فإن التعامل مع العقارات في تلك الدول محفوف بالمخاطر. الأفراد يترددون في التعامل معها. ومن أهم مزايا نظام التسجيل أن شركة العيني العقارية جعلت المعاملات أكثر أمانًا المملكة العربية السعودية تشمل:
- السجل العقاري لديه السلطة المطلقة. قد لا يتم الطعن فيه.
- يتيح تحديد الوضع القانوني للعقار للأفراد فرصة إجراء أي معاملة قانونية عليها ،مثل الشراء أو البيع أو التأجير أو الرهن أو الاستغلال أو الإجراءات القانونية الأخرى.
- انظر إلى وصف العقار وتعرف على حدوده ومساحته وجميع الحقوق التي يشملها العقار.
- يساعد النظام الجديد في منع حالات إصدار صكوك متعددة على عقار واحد. كما أنه يمنع النزاعات حول حقوق الملكية لتلك الممتلكات.
- ساعد النظام القانوني في الحد من النزاعات المتعلقة بملكية الممتلكات.
- تم تقليل الخلافات مع الجيران من خلال زحف الجيران الآخرين.
- تذكر تدوين جميع المعلومات المتعلقة بالممتلكات في السجل العقاري. جميع التفاصيل المحددة مكتوبة بلغة واضحة للغاية ولا جدال فيها.
- تنشأ العديد من الخلافات لأن أسماء الملاك متشابهة ،وبالتالي فإن تسجيل عين الملكية فعال في الحد من هذه المشاكل والوقاية منها.
- يساعد النظام على تثبيت ملكية الممتلكات عن طريق منع المطالبات الكيدية بالأرض.
- من خلال تضمين جميع البيانات ذات الصلة ،ساعد النظام في تسريع عملية التسجيل وتقليل الأخطاء التي كان يمكن أن تحدث لولا ذلك.
شرح نظام التسجيل العيني للعقار
في المملكة العربية السعودية ،التسجيل العقاري هو نظام قانوني يتم فيه إنشاء سجل لكل وحدة عقارية ،والعقار يشمل جميع الأراضي في المملكة لشخص واحد أو أكثر ،ويقع في منطقة عقارية واحدة دون فصلها. أجزاء من الملكية العامة أو الخاصة. التزامات أخرى غير الأولى والأراضي المخصصة للمرافق العامة والمناجم والمحاجر.
يحدد القانون متطلبات وصف الممتلكات بدقة. كما يضمن الالتزام بالوصف الدقيق للممتلكات من خلال إحداثياتها وأوصافها ،ووضعها المعتاد ،والحقوق على الممتلكات والالتزامات الناشئة عنها. كما يحدد النظام الصلاحيات المخولة لوزارة الشؤون البلدية والقروية ووزارة العدل لتسجيل العقارات وتوثيقها.
كما توضح الخرائط المستخدمة للتعرف على العقارات ،وطرق تسجيل العقارات ،ومن يمكنه الاستفادة منها ،وكيفية تسجيل أي معاملات تحدث على الممتلكات مثل البيع أو التأجير أو الميراث. كما يوضح كيفية تسجيل الدعاوى القضائية في مكتب السجل العقاري. حقوق الملكية والحقوق السابقة.
كما ينظم القانون الأطراف التي تقدم إليها طلبات التصرف بالأرض ،والرسوم المخصصة لتسجيل الإجراءات القانونية التي تتم على وحدة الأرض ،والضوابط المتعلقة بالإجراءات القانونية التي قد تؤدي إلى تغيير في أي من أدلة مساحية للنظر فيها قبل الموافقة على التخلص منها.
يتضمن أحكامًا حول: نتيجة لضرورة إثبات أي من التغييرات التي تطرأ على الوحدة العقارية مثل الهدم والبناء والتغيير وكذلك الأحكام المتعلقة بتقسيم العقار. بالإضافة إلى ما تقدم ،يضع هذا النظام الأحكام الخاصة بسندات الملكية ومنحها. ينظم هذا القانون عقوبات عدم الامتثال لأي من الأحكام الواردة فيه. إذا كنت ترغب في أن تكون مزارعًا ،فيجب عليك الامتثال للقانون.
تشرح المادة 36 من نظام التسجيل العقاري كيفية تسجيل الملكية.
يحدد نظام التسجيل العقاري الطريقة والوسائل التي يتم من خلالها تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري لأول مرة ،وكذلك الإجراءات التي يتم استلامها على العقار بعد التسجيل. 36 من ما يلي هو طلب ل decoupage:
يجب تسجيل كل ما من شأنه إنشاء حق ملكية عقاري أصلي أو ثانوي أو نقله أو تغييره أو إتلافه في السجل العقاري. تأثيره على الآخرين هو فقط من تاريخ إدخاله في التسجيل. يجب أن تكون الأوراق مقيدة. تقييد نمو الأوراق بقرص أطراف كل ورقة.
حيث تتطلب هذه المادة أن يتم تسجيل جميع الإجراءات التي تنشئ أيًا من الحقوق الأصلية أو الفرعية على الممتلكات في السجل العقاري للممتلكات ،وكذلك الأحكام النهائية التي تؤكد الحق في الحق أو التصرف في الممتلكات ،والتي تحمل في الاعتبار أن هذه الآثار لا تنطبق على الأشخاص الذين يحق لهم التصرف باسم العقار وبالنيابة عنه ،إلا من تاريخ التسجيل والتسجيل في السجل العقاري ،والإجراءات التي يجب إثباتها وفقًا لهذا القانون هي:
- مصطلح “عيني” يعني الحقوق التي تنشأ بشكل مستقل ،مثل الملكية.
- المقصود بالحقوق الثانوية العينية أن توجد كحق ثانوي ،وهو الحق الحقيقي الذي يتفوق عليه.
- القسمة العقارية.
- الوصية.
- الوقف.
- الميراث.
- الرهن.
تطبيق نظام التسجيل العقاري.
صدرت اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية بقرار مجلس الوزراء رقم 7 / ب / 3887 وتاريخ 14/2/1423 هـ (والقرار رقم 4493 وتاريخ 14/6/1425 هـ). ) ،وتشمل الأحكام المتعلقة بالتسجيل من تحديد معنى مصطلح “التسجيل العقاري” في النظام ،وتشكيل لجان تقترح المناطق والمدن التي يطبق فيها النظام ،وتحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابط الوحدة العقارية عليها ،وإبداء الرأي حولها. القضايا المحالة إليها من وزير العدل.
كما حددت اللائحة الشروط اللازمة لاعتبار قطعة الأرض من العقارات الخاضعة لهذا النظام. كما حددت اللائحة التنفيذية أسباب اكتساب الحقوق في العقارات حصراً والطريقة النهائية التي يتم بها تحديد بيانات العقارات الخاضعة للنظام. والأحكام الأخرى التي تتعلق بالشروط والأحكام التي يتم من خلالها وضعها. تنفيذ كافة الأحكام الواردة في النظام.
قام مجلس الخبراء بمجلس الوزراء بالمملكة العربية السعودية بإتاحة نظام التسجيل العقاري على موقعه الإلكتروني. تم نشر القانون على موقعهم على شبكة الإنترنت ،بحيث يمكن للمواطنين الاطلاع عليه واستخدامه. نظام التسجيل العقاري صادر عن الحكومة ويمكن للجميع الاطلاع عليه واستخدامه. في عام 2002 ،تم إلحاقها بلوائح خدمات البلدية والتخطيط والتنمية العمرانية.
كما يتيح لك الموقع اختيار اللغة التي يعرض بها النظام ،حيث أنه متوفر باللغتين الإنجليزية والعربية ،بالإضافة إلى عرض أصل مستند النظام وطباعته.
تغييرات في الهيئة العقارية السعودية.
في الوقت الذي وافق فيه مجلس الوزراء الأسبوع الماضي على تعديل لائحة الهيئة العامة العقارية لمنحها صلاحية التسجيل العيني ،أكد خبراء لـ “الشرق الأوسط” أن الإجراء الجديد يحقق الأمان والاستقرار والثقة الكبيرة في شراء أو إفراغ السندات العقارية. إنها الاستدامة ،مما يساعدها على أن تكون أكثر شفافية وكفاءة. كما أنه سيقضي على ازدواجية الأدوات التي تؤثر على السوق.
قال وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ،رئيس مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار ماجد الحقيل ،إن منح سلطة تسجيل العقارات يساهم في زيادة موثوقية المعاملات العقارية ،ورفع كفاءة إجراءات التسجيل وزيادة جاذبية القطاع.
من جانبه أشار محمد المرشد نائب رئيس الغرفة التجارية الصناعية بالرياض رئيس اللجنة العقارية ورئيس اللجنة الوطنية العقارية لمجلس غرفة الشرق الأوسط السعودية إلى أن بعد موافقة مجلس الوزراء على تعديل لائحة التسجيل العقاري ،سيكون للممتلكات وثائق ذات معلومات ثابتة. يتم توثيقه واستكماله بالإجراءات النظامية ومطابق للسجلات ،مما يساهم في موثوقية المعاملات في القطاع وتطويرها.
وتابع المرشد أن تطبيق التسجيل العيني سيقضي على التداخل والازدواجية في الصكوك ،الأمر الذي يؤثر على السوق بسبب مخاوف من هذا الإصدار. التطبيق الأسرع للتسجيل العيني يمنع الصكوك المكررة.
من جانبه قال الخبير الاقتصادي إن منح صلاحية تسجيل العقارات يؤدي إلى جرد الممتلكات بكافة أنواعها في كل منطقة وتسجيلها ضمن خرائط معروفة ،فضلا عن اعتماد صكوك الملكية القانونية. الشرط الرئيسي للتسجيل العقاري سيخلق نوعًا من وقف المنازعات التي أثرت. زيادة عدد عمليات الاحتيال والاحتيال.
وقال الجبير إن النظام سيكون له الأثر الإيجابي الأكبر على تطوير وتوسيع تجارة العقارات على أساس الثقة والمصداقية والشفافية. ستستفيد وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان من النظام لتتمكن من تحديد من يحق لهم السكن.
وأوضح الخبير العقاري أن الإجراء الجديد يساعد على خلق قطاع عقاري منظم وفعال ،وهو أحد روافد التنمية والاقتصاد الوطني. يزيد من كفاءة إجراءات التسجيل العقاري ،وموثوقية الملكية والالتزامات الناشئة عنها ،ويحافظ على أصول سندات الوحدات العقارية ،ويجهز الخرائط اللازمة ويحدّثها.
وأوضح ماجد الحقيل أن قرار مجلس الوزراء بتعديل تنظيم الهيئة العامة للعقار جاء بسبب خططها لتعديل نظام التسجيل العقاري الخاص ببيان الموقع والطبيعة والوصف والحقوق والالتزامات الناشئة عنه لزيادة موثوقية ملكية العقارات ودعم الائتمان العقاري وتنمية الثروة. العقارات ،مما يسرع من تسجيل العقارات ويسهل بيعها.
التنظيم الجديد للهيئة هو امتداد للاستراتيجية الشاملة لضمان عمل القطاع العقاري بكفاءة وشفافية وأداء عالٍ.
وأصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار مؤخراً “لائحة الإعلان عن العقارات”. والتي تهدف إلى تقليل الإعلانات الوهمية المتعلقة بالقطاع العقاري ،وبالتالي تعزيز موثوقيتها ورفع مستوى مصداقية المنصات المعنية بالإعلانات.
يقتصر الإعلان على المواطنين السعوديين ،ويجب أن يكون مسجلاً في منصة الوصول الوطنية. علاوة على ذلك ،يجب أن تتضمن الإعلانات اسم المعلن وصفته أو وكالته أو شركته. الحياة النباتية والحيوانية في المملكة.
ترفع الهيئة العامة للعقار السعودية نظام التسجيل العيني إلى جهة أعلى لدراسته والموافقة عليه خلال الفترة المقبلة بعد الانتهاء من إعداده.
يهدف نظام التسجيل العيني إلى تخصيص ورقة تحتوي على وصف العقار لكل وحدة عقارية ،مثل شقة أو منزل أو كوخ. يجب تضمين الوصف في السجل الذي يسرد جميع الخصائص في المنطقة التي توجد بها الوحدة.
تتمثل أغراض نظام التسجيل العقاري في المملكة في الحفاظ على حقوق الملكية ،وسهولة بيع وشراء العقارات ،والحد من المنازعات العقارية ،وزيادة الثقة في سوق العقارات ،ورفع كفاءتها ،وتعزيز الاستثمار في السوق ،وزيادة مساهمتها في الناتج المحلي الإجمالي.
من أهم أجزاء المشروع الجديد منح الأشخاص وثائق ملكية أصلية ومطلقة وغير قابلة للاستئناف.
يساهم النظام في زيادة موثوقية الملكية العقارية ،وتعزيز الائتمان العقاري ،وتنمية الثروة العقارية ،وتسريع ورفع كفاءة إجراءات التسجيل العقاري ،وتمكين القطاع العقاري واستدامته ،ورفع شفافيته وكفاءة عمله. الأداء وخدمة شركائها. يجعل النظام قطاع العقارات حيويًا.
بدأت الهيئة العقارية تجربة التسجيل العيني في أحياء مدينة الرياض بالتعاون مع وزارة العدل ووزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان ممثلة بأمانة الرياض. كما أن خطة تنفيذ هذه الطريقة على مستوى المدينة قيد التنفيذ. تعمل الهيئة العامة للمساحة ورسم الخرائط (GASM) مع مجموعة من الجهات الحكومية لتطوير طبقة أرض جغرافية مكانية موحدة سيتم توفيرها لجميع المستفيدين من القطاعين العام والخاص.
أصدر مجلس الوزراء قرارا في أغسطس. خولت الهيئة العامة للعقار ممارسة صلاحياتها على الوجه المبين في القانون ،بحيث يكون التسجيل العقاري من مهام الهيئة إلى جانب مسؤولياتها الحالية.
اقرا ايضا: الإجازة بدون راتب في نظام العمل السعودي
نص المادة 200 من نظام المرافعات الشرعية
معاملتي تحولت الى ادارة تنفيذ الاحكام الحقوقية
الفرق بين شركة التضامن والشركة ذات المسؤولية المحدودة
محامي تجاري بجدة خبير في الشركات والعقود التجارية
الكفالة الحضورية في القضايا الجنائية بالسعودية
المصادر والمراجع (المعاد صياغتها)